Standort-Strategie

Lange Zeit waren es fast ausschließlich harte Fakten wie verfügbare Flächen, Verkehrsanbindung oder die Nähe zu Märkten, die über Erfolg und Misserfolg eines (Wirtschafts-)Standortes entschieden haben. Doch diese Gleichung geht nicht mehr auf. Die klassische Standortlogik ist dabei, sich aufzulösen und Platz zu machen für anderes. „Es reicht nicht mehr, zu sagen: Ich habe eine Wiese, stelle dort eine Halle hin und das funktioniert. Heute geht es um Ortsqualität und Standortmarken, es zählt zunehmend die Lebensqualität, für Mitarbeiter*innen genauso wie für Bewohner*innen“, fasst es Harald Gohm zusammen. Er war in der damaligen Zukunftsstiftung (heute Standortagentur) lange Zeit der oberste Betriebsansiedler des Landes, wechselte zum Projektentwickler Prisma und ist nun seit drei Jahren mit seiner Alperis GmbH in Innsbruck selbständig.

Lebensqualität. Was zunächst wie ein weicher Faktor klingt, entwickelt sich immer mehr zum entscheidenden Kriterium. Orte stehen im Wettbewerb – um Unternehmen und vor allem um Menschen. Und die wählen genauer und sensibler denn je, wo sie leben, arbeiten und bleiben möchten.

Der blinde Fleck der Debatte

Die Welt verändert sich. Digitalisierung, sozioökonomische Verwerfungen und vor allem der Klimawandel treffen den Alpenraum auf besondere Weise. Ein „Weiter wie bisher“ funktioniert nicht mehr. Fehlentwicklungen gehört dringend gegengesteuert oder besser „vorgesteuert“, wie es Harald Gohm nennt, um sich auf die Zukunft einzustellen. Das gilt fürs große Ganze und für einzelne Standorte gleichermaßen. Für Harald Gohm liegt ein grundlegendes Problem darin, dass viele dieser Entwicklungen politisch noch zu wenig offen diskutiert werden: „Viele Menschen spüren diese Veränderungen, in der politischen Debatte fehlt dieser Diskurs. Vieles traut man sich nicht aus- und anzusprechen. Die Bevölkerung ist da oft weiter.“

Diese Diskrepanz zwischen Wahrnehmung und politischer Steuerung zeigt sich besonders deutlich in der Orts- und Standort-
entwicklung. Während sich wirtschaftliche, gesellschaftliche und technologische Rahmenbedingungen rasant verändern, reagieren Planungsprozesse oft träge. Bestehende Modelle werden fortgeschrieben, obwohl ihre Grundlage längst bröckelt. Wir halten an Normen und Spielregeln fest, die lange Gültigkeit hatten und durchaus funktioniert haben. „Doch es ist absehbar, dass sich vieles ändern wird“, sagt Gohm.

Ein Blick auf große Wirtschaftsräume verdeutlicht die Komplexität. Viele Gewerbegebiete sind nicht das Ergebnis strategischer Planung, sondern historisch gewachsen. „Vieles ist einfach passiert“, beschreibt es Harald Gohm. Und nicht selten seien daraus auch leistungsfähige Strukturen entstanden, wirtschaftlich erfolgreich, funktional, infrastrukturell stark. Doch gerade diese ungeplante Entwicklung stellt Städte und Gemeinde heute vor Herausforderungen, denn nachträglich lässt sich schwer eingreifen. Unterschiedliche Eigentümerstrukturen, fragmentierte Flächen und gewachsene Nutzungen machen umfassende Steuerungsmaßnahmen quasi unmöglich. „Selbst wenn sich alle einig sind, ist das immer noch kompliziert“, so Gohm. In der Regel ist die Gemeinde nicht die Eigentümerin der Grundstücke, damit sind die Möglichkeiten begrenzt. Das führt zu einem teils paradoxen Zustand: Einerseits existieren hochdynamische Wirtschaftsräume, andererseits fehlt häufig eine übergeordnete Idee, wie und in welche Richtung sich Standorte entwickeln sollen.

Ein zentrales Thema dabei ist auch die Frage der Nutzungsmischung. Jahrzehntelang galt die strikte Trennung von Wohnen, Arbeiten und Freizeit als planerisches Ideal, um Konflikte zu vermeiden. Gewerbe wurde ausgelagert, Wohnen separiert, Funktionen klar definiert. Dieses Modell stößt zunehmend an seine Grenzen, auch Harald Gohm ist mit seiner jahrzehntelangen Erfahrung kein Freund davon: „Wenn ich davon ausgehe, dass Gewerbe laut, schmutzig und emissionsintensiv ist, dann werde ich diese Trennung brauchen. Doch das entspricht meist nicht mehr der Realität.“ Viele Arbeitsformen haben sich verändert. Dienstleistungsbetriebe, kreative Branchen, technologiegetriebene Unternehmen – sie alle bringen neue Anforderungen mit und vertragen sich durchaus mit anderen Nutzungsformen. „In Bereichen, wo es Sinn macht, bin ich klar für die Verknüpfung von Wohnen und Arbeiten“, betont Gohm. Gerade in Übergangszonen oder weniger belasteten Gewerbegebieten sieht er dafür Möglichkeiten. Und Chancen. Die Idee: Flächen effizienter nutzen, Wege verkürzen, Lebensqualität erhöhen: „Das sind oft tolle Lagen, flach, gut erschlossen, teilweise mit hoher Aufenthaltsqualität. Da kann viel mehr passieren, als wir derzeit zulassen.“

Von Visionen und Grenzen

Konkrete Konzepte für solche Mischformen gibt es längst. Sie reichen von hybriden Gebäudestrukturen bis zu großmaßstäblichen Quartiersentwicklungen. In Wien spricht man dabei vom „kreativen Sockel“, einer Nutzmischung, bei der Gewerbe im Erdgeschoss mit darüberliegendem Wohnen kombiniert wird, wie es auch zu früheren Zeiten gang und gäbe war. In Innsbruck hat Architekt Peter Lorenz in Mühlau-Arzl mit seinem Projekt „Linse“ Ähnliches gedacht, als er über das Gewerbegebiet – theoretisch – eine Art grünen Deckel gelegt und darüber Wohnraum geschaffen hat. Das Potenzial wäre enorm, vor allem in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt. Doch zwischen Idee und Umsetzung liegt ein weiter Weg. Unterschiedliche Interessen, komplexe Widmungsfragen und zerstückelte Eigentumsverhältnisse bremsen viele Projekte aus. Das kann sich über Jahrzehnte ziehen, vorausgesetzt man hat überhaupt eine Idee, wo die Reise hingehen soll. Damit rückt eine grundlegende Frage in den Mittelpunkt: Wie viel Planung braucht ein Ort tatsächlich und wie viel Entwicklung soll sich organisch ergeben dürfen. Gohm plädiert dabei für einen differenzierten Zugang: „Ich bin dagegen, dass die Stadt alles bis ins kleinste Detail regelt, doch im Großen muss sie eine Richtung vorgeben. Die Verantwortlichen müssen sich im Klaren sein, welche Art von Wirtschaft sie wollen und wie zentrale Flächen genutzt werden sollen.“ Diese strategische Ebene ist entscheidend. Sie definiert Ziele, schafft Orientierung und gibt Entwicklungsspielräume vor. In der konkreten Umsetzung sieht Gohm hingegen private Akteur*innen in der Pflicht. „Die Stadt kann nicht vermieten und betreiben, das sollen Entwickler und Eigentümer machen.“

Was aber braucht ein Ort abseits aller planerischen Debatten, um für seine Nutzer*innen – Bewohner*innen wie Gewerbetreibende – überhaupt zu funktionieren? Laut Gohm geht es vor allem um ein Maß an möglichst unkomplizierter Alltagsqualität. Dazu gehört ganz Grundlegendes wie funktionierende Verkehrswege, sichere Infrastruktur, Kinderbetreuung, Bildungseinrichtungen, Versorgungssysteme. Für Bewohner*innen zählen auch soziale Strukturen. Vereine, Gemeinschaft, Begegnungsmöglichkeiten. Alles andere ist zwar schön, aber nicht zwingend notwendig. Große architektonische Gesten oder spektakuläre Events erzeugen Aufmerksamkeit, beeinflussen die tatsächliche Lebensqualität allerdings kaum: „Entscheidend ist die Summe der alltäglichen Funktionen“, sagt Gohm. Und die Qualität des öffentlichen Raums: „Wenn ich mich gerne draußen aufhalte, mit dem Rad in die Arbeit fahren kann, mich sicher fühle, dann ist das Lebensqualität.“

Dass solche Qualitäten gezielt entwickelt werden können, zeigen positive Beispiele in Tirol. Kufstein ist für Harald Gohm ein solches. Die Stadt hat über Jahrzehnte hinweg konsequent an ihrer Entwicklung gearbeitet – von Bildungsinitiativen bis zur Gestaltung der so essenziellen öffentlichen Räume. Begegnungszonen, attraktive Plätze und eine klare städtebauliche Linie haben dazu beigetragen, dass sich Kufstein als lebendiger Standort etabliert hat. Auch Telfs nennt er als Beispiel für eine spannende Entwicklung. Mit gezielten Projekten wird dort versucht, die Ortsmitte zu stärken und neue Impulse zu setzen. Und auch in Innsbruck, oft als selbstverständlich wahrgenommen, hat sich nicht zuletzt unter Stadtplaner Wolfgang Andexlinger vieles zum Guten verändert. Öffentliche Räume, Verkehrsinfrastruktur und regionale Vernetzung haben sich deutlich verbessert.

Ein zentraler Treiber vieler Entwicklungen ist sicherlich auch der viel beschworene War for Talents, der Wettbewerb um Mitarbeiter*innen. Laut Gohm „geht es nicht mehr darum, wahllos möglichst viele Unternehmen anzusiedeln, sondern auch gute Leute anzuziehen und diese zu halten“. Dieser Perspektivenwechsel verändert die Anforderungen an Standorte grundlegend. Sie müssen nicht nur wirtschaftlich funktionieren, sondern auch für die Gesellschaft. Die Herausforderung besteht darin, Perspektiven zu schaffen: attraktive Arbeitsplätze, leistbarer Wohnraum, ein lebenswertes Umfeld. Gleichzeitig ortet Gohm ein strukturelles Problem im starken Wettbewerb zwischen Gemeinden. Entscheidungen werden häufig isoliert getroffen – mit entsprechend begrenztem Blickwinkel: „Standortwettbewerb ist brutal“, sagt er. Das macht Kooperationen schwierig und entsprechend selten, obwohl darin großes Potenzial liegt. Ein möglicher Ansatz sind interkommunale Entwicklungsstrategien. Größere (Wirtschafts-)Räume könnten gemeinsam gedacht und geplant, Funktionen sinnvoll verteilt und Ressourcen effizient genutzt werden. „Man müsste sich fragen: Wo macht Arbeiten Sinn und wo das Wohnen? Und das gemeinsam denken“, regt Harald Gohm an. Solche Modelle sind komplex. Politisch, rechtlich, organisatorisch. Und meist scheitern sie am Willen der Beteiligten. Kooperation erfordert ein generelles Umdenken, zu dem viele Verantwortliche (noch) nicht bereit sind.

Am Ende läuft vieles auf eine einfache, aber entscheidende Frage hinaus: Wohin will sich ein Ort entwickeln? Wer will man sein? Eine Frage, die überraschend selten klar beantwortet werden kann. „Jeder, der will, und so viel wie möglich“ ist keine Perspektive für die Ansiedlungspolitik eines Ortes. „Ein Ort braucht eine Idee von sich selbst“, sagt Gohm. „Diese Idee muss nicht bis ins letzte Detail ausgearbeitet sein, aber sie muss Orientierung bieten und den Mut zur Entscheidung beinhalten. Denn ohne klare Richtung bleibt Entwicklung zufällig.“

Eine Frage der Zeit

Die Wirkung solcher Entscheidungen zeigt sich oft erst Jahre später. Das macht es nicht unbedingt einfacher, doch Standortentwicklung ist ein laufender Prozess, geprägt von Verzögerungen, Anpassungen, unerwarteten Wendungen, der eigentlich nie zu Ende ist. „Von der Idee bis zum Baustart können mehrere Jahre vergehen“, rechnet Gohm. „Die Umsetzungsphase dauert dann meist weitere zwei, drei Jahre. Und ob es wirklich funktioniert, sieht man oft erst viel, viel später.“ Messbar ist dieser Erfolg dann zwar auch in Zahlen – Auslastung, Preise, Nachfrage –, doch entscheidend ist unterm Strich etwas anderes: die Vitalität eines Ortes. Ein schwer bewertbares Gefühl. „Man spürt, ob ein Ort funktioniert“, findet Gohm. Dieses Gefühl entsteht aus vielen kleinen Dingen. Aus Atmosphäre, Struktur, Nutzung und Gestaltung. Es ist das Zusammenspiel aus Planung und Zufall, von Strategie und Offenheit, ein Gleichgewicht, das sich nicht exakt berechnen lässt, allerdings entscheidend ist. So ist Ortsentwicklung immer auch die Kunst, nicht alles zu kontrollieren, aber das Richtige zu ermöglichen.

Text: Marina Bernardi